Não desespere Há várias soluções que pode
negociar com o seu banco
Por Rosa Soares
Se não puder suportar o acréscimo do custo do
dinheiro, não entre em pânico, porque há várias
alternativas que pode negociar com o seu banco.
O PÚBLICO aponta-lhe cinco soluções que o podem
ajudar a minimizar o impacte da subida
Chegaram as más notícias para
as centenas de milhares de famílias e empresas
com empréstimos bancários. Depois de vários anos
a descer, a Euribor, a taxa que serve de
indexante à quase totalidade de empréstimos à
compra de habitação, começou a subir, tendência
que se deverá manter no próximo ano.
De forma gradual, o aumento do custo do dinheiro
vai começar a reflectir-se no valor das
prestações a pagar ao banco. Esse aumento será
imediato para quem contrata novos empréstimos e
vai apanhando todos os restantes contratos à
medida que ocorram as revisões periódicas,
normalmente ao trimestre ou ao semestre.
O aumento será gradual e poderá ser comportável
para muitas famílias. Já para outras, com um
orçamento muito "esticado", poderá representar
um montante difícil de acomodar. Se ficar neste
segundo caso, não desespere. Há algumas soluções
que pode negociar com o seu banco, que é o
primeiro interessado em que o cliente não venha
a cair numa situação de ruptura.
Perante a inevitabilidade da subida das taxas de
juro, deve, em primeiro lugar, avaliar se o seu
orçamento familiar não comporta mesmo o aumento.
Lembre-se que as taxas de juro não subirão
muito. Isso só acontecerá se a economia europeia
começar a crescer de forma muito significativa
e, se assim for, a riqueza também aumentará, o
que inclui forçosamente os salários.
Em suma, apenas e só se o rendimento disponível
não for suficiente para cobrir as despesas,
estão deve dirigir-se ao seu banco e analisar
calmamente o que este tem para lhe oferecer.
Entretanto, não perde nada em passar por outros
bancos concorrentes e ver as condições que lhe
oferecem numa eventual transferência do crédito.
No seu banco, comece por analisar com o seu
gestor de conta as vantagens e as desvantagens
de várias soluções, entre as quais:
1. Prolongar a duração do empréstimo - Se tem um
empréstimo a 25-30 anos, pode prolongá-lo até 40
ou 50 anos no máximo (a idade de um dos
proponentes não pode ultrapassar os 80 anos).
Esta solução tem a vantagem imediata de reduzir
substancialmente os encargos mensais com juros e
tem a desvantagem, de forma diluída, de pagar um
montante bem mais elevado de juros. Esta solução
pode ser encarada de forma transitória, isto é,
logo que o orçamento fique mais liberto, a
duração do empréstimo pode novamente ser
encurtada. O inconveniente deste estica/encolhe
no prazo reside na comissão que o banco pode
cobrar pela alteração que é feita ao contrato
particular estabelecido entre as partes.
Partindo das taxas actuais [Euribor a seis meses
a 2,5 por cento + um spread de 0,8 por cento],
num empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, a
prestação mensal é de 652,90 euros. O mesmo
empréstimo a 50 anos, corresponde a uma
prestação mensal de 506,24 euros. Menos 150
euros sensivelmente (ver quadro em cima).
Prolongar o prazo implica sempre o pagamento de
muito mais juros pelo mesmo dinheiro, pelo que a
decisão só deve ser tomada se o valor a pagar
mensalmente se tornar mesmo incomportável para o
orçamento familiar.
2. Estabelecer um período de carência de capital
- É outra das soluções a que pode recorrer para
baixar a prestação mensal. O período de carência
pode ir de cinco a dez anos e significa que
durante estes anos só há lugar ao pagamento de
juros. O pagamento de capital concentra-se nos
restantes anos do contrato. Tal como no
prolongamento do prazo, a situação pode implicar
custos administrativos a cobrar pela
instituição. O lado menos positivo desta solução
reside no facto de transferir para os anos
seguintes a totalidade do reembolso de capital.
A situação é bastante complicada se o prazo de
empréstimo for curto, por exemplo 20 anos, o que
não acontece com frequência.
Num empréstimo de 150.000 euros, a 30 anos, aos
níveis actuais das taxas de juro, implicaria o
pagamento de uma prestação mensal de 652,90
euros, valor que inclui juros e prestações. O
mesmo empréstimo com carência de capital nos
primeiros dez anos reduz a prestação para 412,50
euros. As prestações a suportar nos restantes
anos do empréstimo são bem mais elevadas.
3. Deferimento de capital para o último ano do
contrato - É outra das soluções possíveis para
quem estiver no limite da capacidade financeira.
Esta solução pode ser a ideal para quem tem
expectativa de melhorar a sua vida financeira
dentro de alguns anos, reunindo o capital
necessário para proceder ao pagamento da tranche
sem sacrifício.Tal como nas soluções anteriores,
a diminuição da prestação mensal é imediata.
Num empréstimo de 150.000 euros, a 30 anos, aos
níveis actuais das taxas de juro, implica o
pagamento mensal de 652,90 euros. O mesmo
empréstimo, com deferimento de 30 por cento do
capital, baixa a prestação mensal para 580,78
euros.
4. Solução dois em um - Se estiver numa situação
muito delicada, pode sempre combinar duas das
soluções anteriores. Isto é, pode optar pelo
prolongamento do prazo do empréstimo e associar
ainda a carência de capital ou o deferimento de
juros. Neste caso e tendo como referência o que
se pratica na Caixa Geral de Depósitos, isso
implicaria uma só alteração às condições
contratuais anteriores, o que representaria um
custo de 100 euros.
5. Deve aproveitar sempre para renegociar o
spread, que é a margem cobrada pelo banco e que
somada à Euribor forma a taxa final. Este valor
pode variar entre 0,50 por cento (há bancos com
valores mais baixos, mas apenas para clientes
com altos rendimentos) e os dois por cento. Um
spread de 0,7 ou 0,8 pode considerar-se um valor
aceitável. Acima de 1,5 por cento pode
considerar-se ou mau spread, o que neste caso só
poderá significar uma de duas coisas, ou se
trata de um cliente de risco, ou o seu banco
está a tirar partido do seu alheamento em
negociar o seu valor. O spread não tem um peso
significativo no valor total a pagar ao banco,
mas quanto mais baixo for, melhor.
Cuidado nos novos contratos - Se está iniciar um
pedido de empréstimo há questões de deve ter em
atenção. Uma das mais importantes é levar a
sério as simulação do empréstimo para taxas de
juro superiores a um e a dois por cento dos
valores actuais. Os bancos estão obrigados a
fazer estas simulações, que aparecem normalmente
em local discreto e em letras pequenas. Leve
estas simulações a sério, de forma a avaliar a
sua capacidade de pagamento num cenário de
subida do preço do dinheiro.
Deve ter em conta os arredondamentos das taxas,
dado que há bancos que fazem o arredondamento ao
1/4, outros ao 1/8 e outros ao milésimo do ponto
percentual superior, o que tem impactes
diferentes no custo final do dinheiro. Negoceie
bem o spread e peça simulações para a TAE - taxa
anual efectiva, que inclui todos os encargos do
empréstimo, incluindo seguros (que variam
bastante de banco para banco) e despesas de
gestão do empréstimo. Não deixe de pedir
informações a vários bancos e de procurar nos
sítios da Internet das instituições bancárias o
guia de apoio à compra de casa.