Público - 02 Dez 05

Não desespere Há várias soluções que pode negociar com o seu banco

Por Rosa Soares

Se não puder suportar o acréscimo do custo do dinheiro, não entre em pânico, porque há várias alternativas que pode negociar com o seu banco. O PÚBLICO aponta-lhe cinco soluções que o podem ajudar a minimizar o impacte da subida

Chegaram as más notícias para as centenas de milhares de famílias e empresas com empréstimos bancários. Depois de vários anos a descer, a Euribor, a taxa que serve de indexante à quase totalidade de empréstimos à compra de habitação, começou a subir, tendência que se deverá manter no próximo ano.
De forma gradual, o aumento do custo do dinheiro vai começar a reflectir-se no valor das prestações a pagar ao banco. Esse aumento será imediato para quem contrata novos empréstimos e vai apanhando todos os restantes contratos à medida que ocorram as revisões periódicas, normalmente ao trimestre ou ao semestre.
O aumento será gradual e poderá ser comportável para muitas famílias. Já para outras, com um orçamento muito "esticado", poderá representar um montante difícil de acomodar. Se ficar neste segundo caso, não desespere. Há algumas soluções que pode negociar com o seu banco, que é o primeiro interessado em que o cliente não venha a cair numa situação de ruptura.

Perante a inevitabilidade da subida das taxas de juro, deve, em primeiro lugar, avaliar se o seu orçamento familiar não comporta mesmo o aumento. Lembre-se que as taxas de juro não subirão muito. Isso só acontecerá se a economia europeia começar a crescer de forma muito significativa e, se assim for, a riqueza também aumentará, o que inclui forçosamente os salários.
Em suma, apenas e só se o rendimento disponível não for suficiente para cobrir as despesas, estão deve dirigir-se ao seu banco e analisar calmamente o que este tem para lhe oferecer. Entretanto, não perde nada em passar por outros bancos concorrentes e ver as condições que lhe oferecem numa eventual transferência do crédito. No seu banco, comece por analisar com o seu gestor de conta as vantagens e as desvantagens de várias soluções, entre as quais:


1. Prolongar a duração do empréstimo - Se tem um empréstimo a 25-30 anos, pode prolongá-lo até 40 ou 50 anos no máximo (a idade de um dos proponentes não pode ultrapassar os 80 anos). Esta solução tem a vantagem imediata de reduzir substancialmente os encargos mensais com juros e tem a desvantagem, de forma diluída, de pagar um montante bem mais elevado de juros. Esta solução pode ser encarada de forma transitória, isto é, logo que o orçamento fique mais liberto, a duração do empréstimo pode novamente ser encurtada. O inconveniente deste estica/encolhe no prazo reside na comissão que o banco pode cobrar pela alteração que é feita ao contrato particular estabelecido entre as partes. Partindo das taxas actuais [Euribor a seis meses a 2,5 por cento + um spread de 0,8 por cento], num empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, a prestação mensal é de 652,90 euros. O mesmo empréstimo a 50 anos, corresponde a uma prestação mensal de 506,24 euros. Menos 150 euros sensivelmente (ver quadro em cima). Prolongar o prazo implica sempre o pagamento de muito mais juros pelo mesmo dinheiro, pelo que a decisão só deve ser tomada se o valor a pagar mensalmente se tornar mesmo incomportável para o orçamento familiar.


2. Estabelecer um período de carência de capital - É outra das soluções a que pode recorrer para baixar a prestação mensal. O período de carência pode ir de cinco a dez anos e significa que durante estes anos só há lugar ao pagamento de juros. O pagamento de capital concentra-se nos restantes anos do contrato. Tal como no prolongamento do prazo, a situação pode implicar custos administrativos a cobrar pela instituição. O lado menos positivo desta solução reside no facto de transferir para os anos seguintes a totalidade do reembolso de capital. A situação é bastante complicada se o prazo de empréstimo for curto, por exemplo 20 anos, o que não acontece com frequência.
Num empréstimo de 150.000 euros, a 30 anos, aos níveis actuais das taxas de juro, implicaria o pagamento de uma prestação mensal de 652,90 euros, valor que inclui juros e prestações. O mesmo empréstimo com carência de capital nos primeiros dez anos reduz a prestação para 412,50 euros. As prestações a suportar nos restantes anos do empréstimo são bem mais elevadas.

3. Deferimento de capital para o último ano do contrato - É outra das soluções possíveis para quem estiver no limite da capacidade financeira. Esta solução pode ser a ideal para quem tem expectativa de melhorar a sua vida financeira dentro de alguns anos, reunindo o capital necessário para proceder ao pagamento da tranche sem sacrifício.Tal como nas soluções anteriores, a diminuição da prestação mensal é imediata.
Num empréstimo de 150.000 euros, a 30 anos, aos níveis actuais das taxas de juro, implica o pagamento mensal de 652,90 euros. O mesmo empréstimo, com deferimento de 30 por cento do capital, baixa a prestação mensal para 580,78 euros.


4. Solução dois em um - Se estiver numa situação muito delicada, pode sempre combinar duas das soluções anteriores. Isto é, pode optar pelo prolongamento do prazo do empréstimo e associar ainda a carência de capital ou o deferimento de juros. Neste caso e tendo como referência o que se pratica na Caixa Geral de Depósitos, isso implicaria uma só alteração às condições contratuais anteriores, o que representaria um custo de 100 euros.


5. Deve aproveitar sempre para renegociar o spread, que é a margem cobrada pelo banco e que somada à Euribor forma a taxa final. Este valor pode variar entre 0,50 por cento (há bancos com valores mais baixos, mas apenas para clientes com altos rendimentos) e os dois por cento. Um spread de 0,7 ou 0,8 pode considerar-se um valor aceitável. Acima de 1,5 por cento pode considerar-se ou mau spread, o que neste caso só poderá significar uma de duas coisas, ou se trata de um cliente de risco, ou o seu banco está a tirar partido do seu alheamento em negociar o seu valor. O spread não tem um peso significativo no valor total a pagar ao banco, mas quanto mais baixo for, melhor.

Cuidado nos novos contratos - Se está iniciar um pedido de empréstimo há questões de deve ter em atenção. Uma das mais importantes é levar a sério as simulação do empréstimo para taxas de juro superiores a um e a dois por cento dos valores actuais. Os bancos estão obrigados a fazer estas simulações, que aparecem normalmente em local discreto e em letras pequenas. Leve estas simulações a sério, de forma a avaliar a sua capacidade de pagamento num cenário de subida do preço do dinheiro.
Deve ter em conta os arredondamentos das taxas, dado que há bancos que fazem o arredondamento ao 1/4, outros ao 1/8 e outros ao milésimo do ponto percentual superior, o que tem impactes diferentes no custo final do dinheiro. Negoceie bem o spread e peça simulações para a TAE - taxa anual efectiva, que inclui todos os encargos do empréstimo, incluindo seguros (que variam bastante de banco para banco) e despesas de gestão do empréstimo. Não deixe de pedir informações a vários bancos e de procurar nos sítios da Internet das instituições bancárias o guia de apoio à compra de casa.

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